הישג משפטי דרמטי לחברי קיבוצים ששויכו להם זכויות בדירות מגורים, במסלול ״חלופת האגודה״

יאיר וחנה ארד מקיבוץ אלונים סירבו לוותר. בינם לבין ״מנהל מיסוי מקרקעין״ התעוררה מחלוקת בנוגע לחישוב מס הרכישה שעל חברי קיבוץ מתחדש לשלם בהליך של ״שיוך דירות״ בקיבוץ. במוקד המחלוקת עמדה השאלה האם יש לסווג את עסקת שיוך הדירות כרכישת ״דירת מגורים״ כטענת ארד, או שמא כרכישת ״זכות במקרקעין״ כטענת מנהל מיסוי מקרקעין. מס הרכישה הוא מס שרוכש נכס מקרקעין משלם לרשות המיסים. הוויכוח שהתעורר נוגע לשיעור המס שיש לשלם.

בין חלופת ״השיוך הישיר״ לחלופת ״האגודה״

השופט רון סוקול מבית המשפט המחוזי בחיפה מסביר כי לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל ישנן שתי חלופות לשיוך דירות: האחת, ״חלופת השיוך הישיר״, שלפיה מוקנות לחבר הקיבוץ זכויות בחלקת המגורים המשויכת לו, והוא מתקשר בהסכם חכירה ישירות עם רשות מקרקעי ישראל. והשנייה, ״חלופת האגודה״ במסגרתה חוכרת האגודה השיתופית (הקיבוץ) את כל חלקות המגורים מרשות מקרקעי ישראל (בין חלקות מבונות ובין כאלו שטרם נבנו), ומשלמת לרשות את התמורה הנדרשת.
האגודה רשאית להמשיך, לשייך ולהחכיר חלקים מחלקת המגורים לחברי הקיבוץ, ולקבוע תנאים ומגבלות על זכויותיו הקניינות של החבר, עבירות הזכות, שעבודים שניתן לרשום עליה או העברתה בירושה. כך יש לה שליטה מסוימת על יחידת המגורים ששויכה לחבר.

העיוות זועק לשמיים. בעוד אדם שרכש דירה בעיר, יהיה זכאי לפטור ממס על דירה יחידה, אדם שקונה דירה למגוריו בקיבוץ, יהיה חייב במס רכישה, בסכום משמעותי, רק מהטעם שזו דירה בקיבוץ

השיוך בחלופת האגודה נעשה בשני חלקים: תחילה מתקשר הקיבוץ עם רמ״י בהסכם חכירה, לפיו הוא רוכש את כל שטחי המגורים (בין אלו שנבנו ובין אלו שמתוכננים להיבנות בעתיד) ורק לאחר מכן הוא מתקשר עם החברים בהסכמי חכירת משנה.
בכל אחת מהחלופות (השיוך הישיר וחלופת האגודה) כולל הליך השיוך לפחות שני שלבים. בשלב הראשון, מתקשר החבר עם הקיבוץ בהסכם ולפיו מסכימים הצדדים על ״שיוך״ יחידת מגורים לחבר. שלב זה מכונה גם ״השיוך החוזי״. בשלב השני, מתקשר החבר בהסכם חכירה, בין חכירה ישירה מרמ״י ובין חכירת משנה מהקיבוץ. שלב זה מכונה גם כ״שיוך הקנייני״.

השיוך מהווה עסקה במקרקעין, שהיא גם אירוע מס

אין חולק כי ״מעשה השיוך״, מהווה ״רכישת זכות במקרקעין״ או ״עסקה במקרקעין״ שמהווה ״אירוע מס״, לפי חוק מיסוי מקרקעין. משכך, על חבר הקיבוץ, שרוכש את הזכות, לשאת בתשלומי מס הרכישה כמתחייב בחוק.
על מי שרוכש ״זכות במקרקעין״ שאינה דירת מגורים (למשל, מגרש לא מבונה) – חל מס רכישה בשיעור אחיד (6%, בכפוף לחריגים מסוימים). לעומת זאת, מס הרכישה החל ברכישת דירת מגורים מחושב באופן נמוך ומדורג, ובכלל זה פטור מלא מתשלום מס רכישה על דירת מגורים יחידה ששוויה אינו עולה על 1.9 מיליון שקלים.
במילים אחרות: לתושב ישראלי הרוכש את דירתו היחידה ישנה ״הקלה מיוחדת, הכוללת פטור משמעותי״. האם זה גם המצב ביחס לחברי קיבוץ אלונים בכלל או למשפחת יאיר וחנה ארד בפרט?

שיוך בחלופת האגודה: מס רכישה מלא או פטור ממס?

קיבוץ אלונים, בו מתגוררת משפחת ארד הוא קיבוץ מתחדש שבחר לשייך את בתי המגורים לחברים במסלול ״חלופת האגודה״. הגם שמשפחת ארד שייכה לעצמה דירת מגורים, מנהל מיסוי מקרקעין הטיל עליה חיוב במס רכישה עבור רכישת מגרש (בשיעור של 6% מדמי ההיוון ששילמו) ולא עבור רכישת זכות בדירת מגורים, שבנסיבות הנתונות היא פטורה מתשלום מס רכישה, כדירה יחידה.

המשמעות של הגדרת "העסקה" כרכישת "דירת מגורים יחידה" היא דרמטית, מכיוון שבמרבית המקרים שבהם שווי הדירה נמוך מתקרת הפטור, תוצאת המס המעשית תהיה אפסית או קרובה לאפס

לטענת רשות המיסוי, הקיבוץ רכש מרמ״י חלקות מגורים ולאחר מכן העביר אותן ב״חכירת המשנה״ אל החבר. מנהל מיסוי מקרקעין ראה בעסקה של ״חכירת המשנה״ מכירה של חלק יחסי מהמקרקעין שרכש הקיבוץ מרמ״י, ולכן העברתה לחבר היא בגדר ״רכישת זכות במקרקעין״ החייבת במס מלא כאמור, ולא ״רכישת דירת מגורים״.
כך, למשל, חבר ששויך לו מגרש מבונה (כלומר דירת מגורים), שחלקו היחסי בדמי ההיוון לרמ״י היה 300,000 שקלים, נדרש לשלם לרשות המיסים 18,000 שקלים (לפי חישוב של 6% מסכום דמי ההיוון). לו הייתה הרשות מסווגת את עסקת ״חכירת המשנה״ שלו כ״דירת מגורים״ – היה החבר פטור ממס, ככל שזו דירתו היחידה. מי שזו אינה דירתו היחידה עשוי לשלם 8% לפי כללי המס הנוהגים היום (אך בעניין זה ראוי שיפנה לייעוץ מיוחד. י.ד).
״העיוות זועק לשמיים״, אומרת עו״ד מיכל סופר, ״בעוד אדם שרכש דירה בעיר, יהיה זכאי לפטור ממס על דירה יחידה (עד תקרת פטור של כ- 1.97 מיליון שקלים, כאמור), אדם שקונה דירה למגוריו בקיבוץ, יהיה חייב במס רכישה, בסכום משמעותי, רק מהטעם שזו דירה בקיבוץ״.

תביעה ייצוגית

משכך, הגישו ארד לבית המשפט בקשה לאישור תובענה ייצוגית, בה הם ביקשו להשיב את תשלומי מס הרכישה אותם הם שילמו, כמו חברי קיבוצים אחרים שהמס שלהם חושב לפי השיעור הגבוה.
בתביעה ייצוגית "רגילה", כדי שאדם יתבע סעד עבור עצמו עליו לפנות בהליך עצמאי לבית המשפט. לעומת זאת בתביעה ייצוגית ה״אדם היחיד״ מבקש מבית המשפט לאשר לו לייצג ״קבוצת אנשים״ שלכל אחד מהם נגרם נזק דומה, ולתבוע בשמם פיצוי לנזק שנגרם להם. במקרה זה, בבקשה המקורית, כללה ״הקבוצה״ את כלל החברים להם שויכו יחידות מגורים. (בהמשך צומצמה הקבוצה רק לאלה ששויכו להם דירות במסלול ״חלופת האגודה״).

גם בקיבוץ שנמצא במסלול שיוך ישיר, עדיין ניתן לראות בתנאים מסוימים את הדירה בשיוך כדירת מגורים לצורך מס. חשוב להיערך מראש בצורה מיטבית ולהתייעץ בטרם התנעת סימון המגרשים לחברים

ארד יוצגו בידי עורכי הדין, מיכל סופר ואמיר סקלר, המתמחים במיסוי מקרקעין ומייצגים שורה של קיבוצים בהיבטי מיסוי, וכן בידי עו״ד דורון רדעי, המתמחה בתובענות ייצוגיות. רשות המיסים יוצגה בידי עו״ד ערן רזניק, מנהל המחלקה המסחרית-פיסקלית בפרקליטות מחוז חיפה.
בבקשה נרשם כי ההערכה היא שקיימים כ-30,000 רוכשי דירות בהליכי שיוך בקיבוצים (שלהם זו הדירה היחידה), ששילמו מס רכישה בסך של כ-10,000ש"ח בממוצע. בין השאר, טענו הפרקליטים שיצגו את ארד כי ״זכויות חברי הקיבוץ דומות לזכויותיהם של דיירים מוגנים, והן זכויות למגורים בנכס. לטענתם, הזכויות הנרכשות על ידי חברי הקיבוץ במסגרת הליך השיוך הן זכויות ב״דירת מגורים״.

הושג הסדר: פטור מתשלום מס רכישה

3 וחצי שנים קיימו פרקליטי הצדדים מו״מ שבסופו הגיעו להסדר פשרה, ו״להסכמות (רק) בכל הנוגע לחבר קיבוץ שרכש זכות במקרקעין במסגרת שיוך בחלופת אגודה״, כך שככל שמדובר בחכירת משנה של דירת מגורים יחידה זו תסווג לצורכי תשלום מס רכישה כרכישת זכות ב'דירת מגורים' (דהיינו, ברוב מוחלט של המקרים בקיבוץ, יהיה פטור מתשלום מס רכישה).
הצדדים לא הגיעו להסכמות לגבי ״מי שרכשו זכויות במקרקעין במסגרת שיוך במסלול השיוך הישיר״, והטענות לגביהן, מן הסתם, ידונו בהליכים אחרים.
המשמעות של הגדרת ״העסקה״ כרכישת ״דירת מגורים יחידה״ היא דרמטית, מכיוון שבמרבית המקרים שבהם שווי הדירה נמוך מתקרת הפטור, תוצאת המס המעשית תהיה אפסית או קרובה לאפס.
מי שזכאי לפי הוראות הסדר הפשרה שיחול עליהם מס עבור רכישת ״דירה יחידה״, יהיו זכאים להחזר הסכום ששולם על ידו בייתר. לאחר הפרוצדורה של אישור התביעה הייצוגית, יכול חבר קיבוץ שיבקש לממש את זכותו להחזר להגיש לרשות המיסים הצהרה שלאחריה יושב לו הכסף בתוך מספר חודשים.
בית המשפט מצא כי ״מדובר בהסדר ראוי וסביר״ והורה על פרסומו, כחלק מההליך לאישור ההסדר.

טיפ לקיבוצים: התייעצו בטרם התנעת סימון המגרשים לחברים

עו״ד מיכל סופר מוסיפה כי התביעה הייצוגית עסקה במס הרכישה שחייב בו החבר, במסלול חלופת האגודה. עדיין נותר להסדיר את שיעור מס הרכישה המוטל על הקיבוץ שהיא החוכר הראשי.
אלה שני ״אירועי מס״ שונים, שכן גם הקיבוץ מחויב במס רכישה, שכן אף הוא חייב במס רכישה בשיעור 6%.
לצד פעולות כלכליות שנעשו בשיתוף פעולה עם רו״ח רביב ישי מחברת מבט יועצים (קבוצת ברית פיקוח) שריכזה את מכלול הטיעונים הכלכליים, עלה בידיהם להגיע להסדרי פשרה בעשרה קיבוצים, בהם שילמו הקיבוצים מס רכישה בשיעור שנע בין אחוז ל-2.5 אחוזים (במקום 6%).
סופר מציינת כי ״גם בקיבוץ שנמצא במסלול שיוך ישיר, עדיין ניתן לראות בתנאים מסוימים את הדירה בשיוך כדירת מגורים לצורך מס״. לשיטתה חשוב ״להיערך מראש בצורה מיטבית ולהתייעץ בטרם התנעת סימון המגרשים לחברים״.