בדרך לגידול במספר יחידות המגורים בקיבוצים: שינוי 5 לתמ"א 35 מתקדם לאישור

המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה להשלים את המהלך של "שינוי 5 לתמ"א 35", תיקון שישפיע מהותית על מספר יחידות הדיור ביישובים הכפריים, והקיבוצים בכלל זה. החלטת המועצה, כפי שפורסמה, מתווה את השלבים האחרונים שנדרשים לצורך השלמת המהלך לאישורו הסופי של השינוי המוצע.

תמ"א 35, שאושרה בשנת 2005, מתאר עו"ד ואדריכל יונתן פרג'ון (חגי שבתאי, שפירא, עורכי דין) היא תוכנית מתאר ארצית מקיפה שקובעת כללים להיקפי הבנייה בהתיישבות הכפרית (קיבוצים ומושבים).

"שינוי 5 לתמ"א 35, נועד להתוות את מדיניות התכנון הארצית ליישובים הכפריים בישראל", מפרט רפי אלמליח, מ"מ יו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בפרוטוקול החלטת המועצה מישיבתה האחרונה בשלישי האחרון.

השינוי "יתייחס להבחנה בין יישובים כפריים ליישובים אחרים, יקבע את סיווג היישובים הכפריים, ייתן מענה להיקף ולמגוון יחידות דיור, במטרה לאפשר תמהיל אוכלוסייה רב-דורי, לרבות דיור מוגן", ואף "יבחן את היישובים הכפריים המצויים בצמידות ליישובים עירוניים והממשק ביניהם, בראייה ארוכת טווח"

"לפי הוראת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה", מטרתו של "שינוי 5", "לקבוע עקרונות לפיתוח היישובים, אופן הרחבתם, ערכי הצפיפות והיקף יחידות הדיור בהם. זאת, תוך הבחנה בין מרכז לפריפריה ובהתייחס, בין היתר, לשמירה על אופיים הכפרי של היישובים, המרחב, ערכי השטחים הפתוחים, החקלאות, הנוף והמורשת".

השינוי "יתייחס להבחנה בין יישובים כפריים ליישובים אחרים, יקבע את סיווג היישובים הכפריים, ייתן מענה להיקף ולמגוון יחידות דיור, במטרה לאפשר תמהיל אוכלוסייה רב-דורי, לרבות דיור מוגן", ואף "יבחן את היישובים הכפריים המצויים בצמידות ליישובים עירוניים והממשק ביניהם, בראייה ארוכת טווח".

המועצה הארצית לתכנון הוסיפה וציינה את ה"חשיבות למתן מענה למגורים ביישובי המגזר הכפרי, באופן שיאפשר צמיחה רב דורית תוך שמירה על אופיים כחלק מהמרחב הפתוח והחקלאי". המועצה הארצית גם הדגישה בהחלטתה האחרונה את הצורך בחיזוקה של רמת הגולן, החשיבות בחיזוקם של יישובים סמוכי גבול ויישובים צמודי גדר, ההפרדה ביישובי הנגב המערבי והצפון.

נדרש אישור הממשלה

נטע מור רכז קרקעות ותכנון בתנועה הקיבוצית, ועו"ד מיכי דרורי ראש המחלקה המשפטית מסבירים את התהליך העקרוני לתיקון תוכנית מתאר ארצית. "תחילה, ישנה ועדת עורכים שמכינה את ההצעה. ההצעה מגיעה לדיון בולנת"ע (ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים). משם עוברת ההצעה להערות הוועדות המחוזיות של מנהל התכנון (צפון, דרום, מרכז, חיפה, תל אביב וירושלים). לאחר קבלת ההערות מהוועדות המחוזיות, הולנת"ע דנה בהן ומחליטה איזה הערות לקבל ואיזה לדחות".

"לאחר אישור הולנת"ע נדרש אישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה ולאחריה, בסוף הדרך, אישור הממשלה, שרק לאחריו התוכנית נכנסת לתוקף. בפועל התיקון (או "השינוי" כהגדרתו במועצה הארצית) הגיע כבר לדיון הסופי למועצה הארצית, אך עדיין לא עבר לאישור הממשלה, לנוכח שינויים שבוצעו במתווה השינוי שנדרשים לקבל את הערות הוועדות המחוזיות.

המועצה הארצית קבעה בהחלטתה כי הוועדות המחוזיות יעבירו את הערותיהן בתוך 45 ימים. הערות אלה תשמענה בפני הולנת"ע שתעביר את המלצותיה למועצה. ניתן להניח כי לאחר הדיונים המשלימים הללו ואישור המועצה – יועבר השינוי לתמ"א לאישור הממשלה.

צפיפות מגורים מינימלית שונה

עו"ד יונתן פרג'ון אומר כי כאשר יאושר שינוי התמ"א "תיפתח הדרך לגידול במספר יחידות הדיור ביישובים הכפריים שמספרן נקבע והוגבל עד כה במסגרת לוח 2 בתמא 35".

משלא אושר נוסח סופי, לפי פרסומים קודמים של מנהל התכנון, אמורה להיות חלוקה של היישובים הכפריים במדינה לאזורים שונים, הוא מציין, "כאשר בכל אחד מהם תיקבע צפיפות מגורים מינימלית שונה", כשהצפיפות הגבוהה ביותר של יח"ד לדונם תהיה באזור "א" (הכולל את מחוזות מרכז, ירושלים ותל אביב). הגדלת הציפוף תביא להגדלה משמעותית של מספר יחידות הדיור בישובים.

"התוכנית היא אתגר והזדמנות גדולה לקיבוצים. התנועה ממליצה לכל קיבוץ לבנות צוות משולב של תכנון וצמיחה דמוגרפית שינתח את המצב הדמוגרפי, יסמן כיווני התפתחות ובהתאם לכך יתאים את תוכניות הדיור בתב"ע. התכנון יצטרך להתכתב עם הנושא הקנייני, עם מחיר הקרקע ועם הרגולציה של רמ"י. יש להתאים את ההחלטות למציאות הקיבוצית

כיום, הוא מסביר, "תוכניות הבינוי הקיימות בקיבוצים מגדירות צפיפות מרבית בדרך כלל עד ארבע יחידות לדונם". לפי השינוי המוצע, תוגדל הצפיפות עד 8-10 יחידות לדונם ביישובים הגדולים באזור "א"; 6-8 יחידות לדונם ביישוב גדול באזור "ב" (מחוז חיפה ונפת אשקלון), ו-5-8 יחידות לדונם ביישובים גדולים באזור "ג" (נפת באר שבע, יישובי הנגב המערבי ומחוז צפון).

"ביישובים בהם נוצל השטח המיועד למגורים", ממשיך עו"ד פרג'ון, תהיה התוצאה הפיזית של תוספת יחידות הדיור הגדלת הצפיפות ובנייה רוויה לגובה (מבנים בני שתי קומות ויותר). השינוי המוצע "מכיר באפשרות שתאושר הרחבת השטח המיועד למגורים על חשבון שטחים פתוחים ושטחים בייעוד חקלאי, אך במשורה. יישוב שירצה לנצל את מרב הזכויות שהשינוי מאפשר, לא יוכל לכאורה להימנע מבנייה צפופה יותר וגבוהה יותר".

אתגר והזדמנות גדולה לקיבוצים

נטע מור מסביר כי לצד "ציפוף הבניה (יותר יחידות לדונם), התיקון יוצר תמהיל חדש של יחידות דיור: ההצעה מדברת על כך ש-30% מיחידות הדיור יהיו בגודל ממוצע של 80 מ"ר, עם גמישות להורדת הרף ל-15%, באזורי עדיפות (למשל, ביישובים סמוכי גבול באזור "ג"). לאחרונה נוספה להצעה אפשרות לדיוריות (יחידות דיור קטנות עם כניסה נפרדת שמתבססות על זכויות הבניה והתשתיות של היחידה העיקרית), אשר לא ייספרו במכסת יחידות הדיור של היישוב. כבר היום, הוועדות המחוזיות, בבואן לאשר תוכנית מתאר (תב"ע) קיבוץ, פועלות ברוח "שינוי 5", מבחינת הציפוף והתמהיל". "נציגי התנועה הקיבוצית מלווים את התוכנית כבר מעל ארבע שנים בהם השפיעו על חלק מסעיפי התוכנית, ועדיין יש מהלך להשפיע על הנוסח הסופי, בעיקר בנושא מספר יחידות הדיור המרבי בקיבוץ וספירת היחידות הקטנות, אשר חשובות מאוד למרקם החברתי בקיבוצים".

"התוכנית היא אתגר והזדמנות גדולה לקיבוצים", אומר נטע מור. התנועה ממליצה "לכל קיבוץ לבנות צוות משולב של תכנון וצמיחה דמוגרפית שינתח את המצב הדמוגרפי, יסמן כיווני התפתחות ובהתאם לכך יתאים את תוכניות הדיור בתב"ע. התכנון יצטרך להתכתב עם הנושא הקנייני, עם מחיר הקרקע ועם הרגולציה של רמ"י. יש להתאים את ההחלטות למציאות הקיבוצית וזה חלק משמעותי מתפקיד התנועה הקיבוצית. התנועה נמצאת בקשר עם רמ"י, כדי לנסות להשפיע על המדיניות הקניינית של רמ"י, התואמת את המדיניות התכנונית החדשה.